• 日本公共住宅体系对重庆公租房体系建设的启示 不要轻易放弃。学习成长的路上,我们长路漫漫,只因学无止境。


    为解决重庆市公租房建设可能出现的困难与问题,通过研究日本公共住宅从房源严重不足到房源供应相对充足、从单一政府投入到多元化社会资金参与、从直接供应到间接住房租金补贴的变化过程,并将重庆公租房建设与日本公共住宅建设相比较,得出以下结论单一以政府为主导建设的公租房是不可持续的,重庆公租房建设应当采取以政府投资为主导,多渠道扩展房源;独立的建设、分配和管理部门会导致管理相互脱节,应当设立专门管理机构,统一管理公租房建设的各个环节;公租房建设缺乏相关的法律法规,应当尽快完善重庆市公租房体系每个环节相应的法律法规。

    关键词 公共住宅体系 重庆 公租房体系

    中图分类号G623. 文献标识码A

    一、引言

    住房是老百姓最基本的生活保障,也是当前广受关注的民生问题。自胡锦涛总书记在党的十七大报告中提出加快建设覆盖城乡居民的社会保障体系,让人民“住有所居”,社会保障房的建设被提上了议程。2009年重庆市启动公告租赁住房建设计划,规划在未来5年内,全市将建设4000万平方米公租房,解决200多万中低收入群体的住房问题。

    重庆市在全国率先大规模建设公共租赁房,坚持以政府为主导的建设模式,打破户籍制度,并提出保障房 商品房的双轨制住房供应体系。重庆的公租房定位是由政府提供政策支持,限定套型面积和提供优惠租赁价格,由政府或政府委托的机构持有产权,面向在重庆市就业的无住房人员或住房困难家庭租赁的房屋。在公租房建设中,30%-40%由政府保障房解决,60%-70%走市场化,按照“均衡布局、交通方便、配套完善、环境宜居、利于就业”的原则,公租房将主要布局在主城区一、二环之间的21个大型聚居区中,实行公租房和商品房混搭修建,使公租房的住户万博manbetx网页版,万博manbetx官网,万博manbetx官网和商品房居民都能够同等地分享区域内的商业设施、服务设施、交通配套设施以及教育、卫生、文化等公共设施,避免社会阶层隔离和 “贫民窟”的形成。

    重庆在公租房建设中形成了特有的“重庆模式”,但在保障体系的建设方面却不够完善。因此,在完善公租房保障体系时,需要多向发达国家借鉴经验,特别是文化传统和人口规模相似的国家学习。日本作为东亚地区的发达国家之一,在公共住宅保障体系方面的建设很值得借鉴与学习。

    二、日本公共住房体系

    日本的公共住宅主要由公营住宅、住宅公团、地方住宅公社和住宅金融公库组成。

    (一)公营住宅。

    公营住宅是政府为了保障公民在居住生活领域的基本生存权利而建立的,从1951年开始建设,由中央政府给予补贴,地方政府(分都道府县与市町村两级)直接建筑管理,向低收入者提供,租金以建造成本减去政府补贴的余额为基础。公营住宅主要是针对低收入阶层供给,因此只租不售,其建设资金基本由国家财政负担,而且供给主体为地方公共团体,可以结合各地区情况因地制宜进行保障。

    (二)住宅公团。

    1955年由于住宅供应严重不足,日本全国缺房户达到274万户。为了解决大城市地区人口集中而出现的住房难问题,日本设立了“住宅公团”。公团为非营利性质,直接隶属于中央政府,面向全国居民提供住宅。公团主要职能是以中心城市为主,以中等收入阶层为对象,直接建造低成本住宅,向中等收入家庭出售、出租。1999年又更名为“都市基盘整备公团”,简称“都市公团”。

    (三)地方住宅公社。

    地方住宅公社主要是通过接受需要住宅的劳动者的资金,向他们提供居住环境良好的公寓住宅及为建造房屋提供宅地。

    (四)住宅金融公库。

    日本住宅金融公库成立于1950年,是一个专门向政府、企业和个人建房购房提供长期、低息贷款的公营公司。其设立的目的就是建立一个永久性的公营住宅金融机构,通过政府的财政投融资体制,将更多的低成本的长期社会资金引入与民生相关的住宅领域,向那些难以从商业银行获得信贷的万博manbetx网页版,万博manbetx官网,万博manbetx官网开发企业和个人提供住房资金支持,以弥补民间融资长期资金不足和来源不稳定的缺陷。

    三、日本公共住房保障体系对重庆公租房建设的借鉴之处

    (一)完善重庆公共住房保障政策,建立法律支持。

    日本为了解决二战后住宅严重不足的问题,于20世纪50年代颁布了《公营住宅法》; 20世纪60年代,日本经济处于高速发展的时期,为了顺应当时的情况制定了《地方住宅公社法》、《住宅建设计划法》等。出台的这一系列法律明确政府了在住宅供应方面的责任。法律规定地方政府要经常注意管辖地区的住宅状况,为解决低收入者建设公营住宅,国家在必要时必须从财政上、金融上及技术上给予援助等。而重庆在公共租赁房政策保障方面,暂时仅有《重庆市公共租赁住房管理实施细则》,在公共租赁房开发建设的形式、财政拨款融资等方面还缺乏相应的法律法规。因此重庆应从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施等进行法律界定,包括明确保障性住房含义及保障对象;规定保障性住房准入标准、保障水平、保障方式,同时对违反法律的行为予以严惩;明确政府在住房保障资金投入、土地提供、金融支持、财税优惠等方面的具体责任;要求并保障财政拨款计划、租金控制计划、税收减免计划等的实施,形成较为完备的法律法规体系。

    (二)设立专门住宅管理机构体系。

    日本通过设立国土交通省住宅局来负责管理,都市再生机构和住宅金融公库都属于住宅局,中央、都道府县、市区町村三级行政单位均设有专门的住宅管理机构。重庆公租房管理运作方式采取的是建设融资与管理运作分离的模式,由重庆地产集团以及重庆城投公司承担——地产集团主要提供土地,城投公司主要负责资金筹措;公共租赁房管理局负责分配收租。从表面上看来,重庆公租房的建设、融资、管理等都有相应的机构负责,但由于缺乏相应的监督机构与专门的住宅管理机构,在资源管理权限分散的情况下,容易产生相互推诿、权利寻租、滋生腐败等情况,因此必须建立行之有效的全面负责决策协调保障性住房规划、建设、分配、使用和退出等环节的政府专门的管理机构。

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    (三)多渠道培育住房租赁市场。

    日本政府大量建造公共住宅是为了解决由二战产生的大量住房缺口,保障居民的基本生存权利。而日本公共住宅制度的实施能在短短的二十年之内基本满足国民的住宅需求,全靠日本政府供应的“以政府为主导、以住宅规划为目标、以公库为金融支持、以公团为建设主体”模式。但是近年来,日本平均家庭人口数量呈不断下降的趋势,而住宅供应量也相对充足,日本公共住宅的政策也随之发生了变化,如提高土地利用率,对旧住宅进行改造利用,推进城市的再开发,逐步取消用国家费用向住宅贷款政策等。重庆公租房建设模式与日本最初公共住宅建设的政策相近,也是坚持政府主导大规模建设的模式,但也不尽相同。重庆由于城市化率很低,新增城镇居民或待保障的原来户籍居民的收入相对较低,没有足够的经济实力购买保障性住房而选择的大规模建造公租赁房。根据重庆市政府规划,从2010年至2012年三年间,重庆市将建设4000万平方米的公租房。而据调查统计,截至2010年9月末,重庆市空置一年以上商品房面积达到529.24万平方米,比2009年底增加21.7%,其中住宅空置明显增长,比2009年底增加了51.2%。因此,重庆在大规模建造公租房的同时,应注重多渠道培育住房租赁市场,并加强对存量房的管理。如通过鼓励房地产开发企业等机构投资者进入租赁市场,经营住房租赁业务,增加租赁市场供应;建立房屋租赁统一管理机构;鼓励私人住房出租;实行租金补贴,鼓励居民通过租赁市场解决住房问题等。

    (作者重庆大学贸易与行政学院 硕士研究生)

    参考文献

    [1]华佳.公租房-重庆模式的制度设计与思考.上海房地2011(5)

    [2]汪丽.日本住房金融公库住房保障功能的启示,经济学动态.2010(11).

    [3]左停,王丽丽. 世界各地公共房屋保障体系对我国公租房建设的启示[J].经济论坛.2011(3).

    [4]黄修民.日本公共住宅制度及发展趋势研究.学术界2010(4)

    [5]汪利娜.日本住房金融公库住房保障功能的启示.经济学动态2010(11)




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